2. ためになるDMCI不動産運用知識

「どんな物件を買うのが一番得なの?」

配信日:2020/01/22

前回に引き続き、不定期ですがオーナー様よりよくいただく質問に対してお答えしてまいます!
第一回目は「いつ売ればいいのか?」でしたが、今回は、「どんな物件を買えばいいのか?」です!

こんなタイトルをつけながらなんですが、弊社Phi Homesでは相当厳選した物件のみをDMCI Homesから仕入れているため、過去外れと思われる物件はありません。

投資不動産の成功のポイントはロケーションです。
ここを間違うと、借り手、買い手がつきにくくなります。
逆にニーズがしっかりある、もしくはニーズが見込まれる物件だと、その心配もなくなります。

DMCI Homesの不動産開発戦略は大型インフラ計画と綿密に絡めながら、土地が高騰しているエリアから少し離れた割安な土地で建設するため、他のデベロッパーに比べてキャピタルゲインが出しやすいとは言え、DMCI Homesの物件すべてが投資向きとは一概には言えないのです。

DMCI Homesはもともとフィリピン人向けに販売しているため、安いけど駅から2キロある物件など、私たちの求める物件とは多少ズレるものもあります。

そういった賃貸経営や転売に向いていない物件に関しては弊社はすべてスルーし、出口の客付けがしやすい物件のみを厳選しているため、購入する物件選びはお任せいただいてもそこまで心配しなくてもよろしいかと存じます。

しかし、購入のタイミングとして、実はポイントがあります。


これは第一回の記事とも関わってきますが、実は一番お得な買い方としては「竣工前の転売物件」なのです。

DMCI Homesの物件に絞ると毎年確実に値上がりしています。
2年前ですと1BRが毎月の支払が2万円代だったのが、今だと6万円代です。

 


そのため、過去に出た物件を当初の価格に近い価格で購入できれば相当利益は出しやすいという事になります。

そして、第一回でも書いたように、竣工前の転売物件のほとんどがそうですが、値上がり分をそのまま全額載せて販売するということがありません。

諸事情で何かお困りごとがあるオーナーさまだと、「値上がり分を一切乗せずに、過去支払ってきた累計額のみ回収できるように販売し、とにかく現金をつくりたい!」という方もまれに(本当にまれですが)いらっしゃいました。
こんな物件が出てきたら、まさに過去に行って当たりくじを買うようなものですので、即買いということになります。

実際にそんな物件が出た際に、発表した7分後には販売完了となったケースもあるくらいです!
このケースは極端でも、値上がり分の半分以下程度だと新規物件を購入するよりトータルで考えるとお得です。
では、新規物件と転売物件の特徴を見てみましょう。

◎新規物件の特徴

  • 初期費用が安い

  • 月々の支払が安い

  • 竣工までの期間が長い

  • 予約できるので手に入る確率が高い

◎竣工前の転売物件の特徴

  • 初期費用が高い

  • 月々の支払いが高い(初期の一部を分割にする場合)

  • 竣工時期が新規物件より早い=家賃収入までが早い

  • 新規物件を買うよりトータルで安い

  • いつ出回るかがわからない

つまり、手出しのお金を用意できるなら転売物件はすごく買いなのです。さらに言うと、値上げ分が小さければ小さい転売物件ほどものすごくお得な買い物となります。

ただし、こう言った転売物件はすぐ売れてしまうので、情報が出たらすぐに抑えないと、検討している間に売れてしまったという事はよくあるので注意です。

私たちPhi Homesは、お客さまの利益を最優先に考えておりますので、将来性が中途半端な物件は絶対に仕入れず、将来性の明るい不動産のみを選別して仕入れることに拘っています。

また、新規販売の物件価格に1円も上乗せせず、販売事務手数料のみいただく事で、少しでもオーナーさまが将来的な利益を確保出来るような体制をとっております。

この様な知識を身につけていただき、最終的に少しでもたくさんの利益を得ていただければ幸いでございます。

今後もこのような「みなさまの為になる情報」を発信していければと存じますので、引き続きのご愛顧何卒よろしくお願い申し上げます。

Phi Homes Co., Ltd.
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