Q&A

口座開設

PNBに口座を作るタイミングについて。口座を作る際に契約書が必要ですが、DMCI Homesから受け取ったタイミングでPNBに訪問すればいいでしょうか。

リザベーションアグリーメントとという書類は予約完了と同時に発行され、その書類があれば口座開設可能ですので、DMCI Homesからの売買契約書が日本へ届くのを待つ必要はありません。お客様が弊社の販売システムで不動産の予約を完了(クレジットで決済完了)してから、2週間程度で発行されます。



PNBで口座開設に必要なリザベーションアグリーメントは、いつもらえますか？

お客様の不動産予約がDMCI Homes内にて完了した段階で発行することが可能です。基本、口座開設はDMCI Homesから売買契約書が手元に届いてから行いますので、リザベーションアグリーメントは必要ありません。どうしても必要な場合は、Phi Homesまでお問い合わせください。info@phihomes.jp



フィリピンナショナルバンクで日本法人の口座を開設することはできますか？

開設することはできません。 しかし、法人の代表者の名義で個人口座を開設することで不動産を購入することはできます。



購入

法人名義での購入の場合、購入のために何が必要ですか？

・２か月以上有効な代表者のパスポート ・代表者の個人情報 ・法人の定款英訳 ・法人の登記簿謄本の英訳 ・法人納税番号取得費用：１万ペソ



不動産の支払いプランの概算方法はどうやればいいですか？

不動産の営業段階でお客さまに毎月の支払い額を聞かれた場合は、下記の計算式で概算ください。 ◆概算式 竣工までの毎月支払額概算＝(Price list価格 x (1-割引率4%) x 0.3(3:1:7の場合）-20,000予約金)÷完成までの月数



販売事務手数料６％は分割払い可能ですか？

分割不可です。クレジットカードでの一括のみとなります。



予約金や販売事務手数料を支払った後に、不動産購入をキャンセルした場合、返金していただけますか？

一切の返金を致しかねますので、あらかじめ十分にご納得された上でご購入をお願いいたします。



名義変更が必要な不動産を購入する場合に発生する費用を支払った後に、不動産購入をキャンセルした場合、返金していただけますか？

一切の返金を致しかねますので、あらかじめ十分にご納得された上でご購入をお願いいたします。



フィリピンの不動産を購入したという情報は日本の政府機関や金融機関等に周知されますか？

周知されませんが、海外に個人資産を5,000万円以上保有した段階で、税務署への自己申請が必要です。



完成物件を購入することはできますか？

弊社では現時点では完成物件は取り扱っておりません。



誰かとの共有名義で購入することはできますか？

共有名義での購入は夫婦に限ります。兄弟姉妹や親戚、さらには友人間での共有名義での購入はできません。



登記費用は、不動産取得税とは別に発生しますか？

登録費用は不動産取得諸費用に含まれています。



個人名義で購入した物件を途中法人名義に変更することは可能でしょうか？

可能です。法人の証明書類（英訳された謄本や定款等様々な資料）が必要です。詳しくはお問い合わせください。



支払い・収納代行・PNB自動引落し

フィリピンにすでに銀行口座があるのですが、そこからの支払いは可能ですか？

弊社が自動引き落としをサポートしている銀行はPNBのみになります。



不動産の毎月の支払いを証明する受領証はどのように発行されますか？

不動産購入時に登録したメールアドレス宛に、DMCI HomesからメールでPDF受領証が届きます。届くタイミングは不定期となっておりますが、お支払い後３か月以内には送付されます。



PNBからの送金に必要なカスタマーナンバーはいつ頃Phi Homesから届きますか？

お客さまの不動産予約がDMCI Homesにて完了したのちに発行されるため、Phi Homesで予約いただいてから１週間～１ヶ月間のうちには発行されます。 ただ、例外もありますので柔軟な対応をお願いします。



PNBの送金時に必要なCustomer No.はいつ頃わかりますか？

DMCI Homesにてお客さま名義の売買契約書が発行された段階で判明しますので、判明次第弊社より担当顧客のCustomer No.をお知らせします。



PNB自動引き落としを利用する場合、積立の自動引落が始まる前の国際送金手続きを、数ヶ月まとめて対応することは可能か？

毎月のPNB送金では1ヶ月分毎にしか受け付けていません。



購入をローンで依頼した際に、積立期間は毎月積み立てて、ローンを組む際に一括で支払うことは可能か？

竣工後に一括で支払うことは可能です。一括で支払える方はローン申請をする必要はありません。



PNBローンが通らず、DMCI Homesのローンが通らないケースはあり得るか？

PNBが通らなくてもDMCI Homesローンは必ず通ります。



積立期間で多くもしくは少なく振り込んでしまった場合、どの様な対処になるのか？

翌月に不足分の金額も乗せて払います。



PNB自動引き落としを利用する場合、積立期間中で自動引落になる場合に、どこから連絡があるのか？

自動引き落としが始まる約１週間前にDMCI Homesから弊社に連絡があり突然始まる場合がございます。そのため、お支払い額の2ヶ月分以上を予めPNB口座へ入金しておいてください。お客様への自動引き落としが始まるというご連絡は担当代理店からご連絡いたします。



PNB自動引き落としを利用する場合、積立期間の振込は、半年まとめて振込むのは可能か

自動引き落としが始まれば可能ですが、毎月のPNB送金では1ヶ月分毎にしか受け付けていません。



販売手数料はデビットカード（もしくはプリペイドカード）での支払いは可能か？

デビットカード、プリペイドカードにつきまして、VISA/MASTERブランドがついているカードはご利用いただけます。



株式会社Phi Homesに不動産の毎月の支払いの収納代行をお願いできますか？

お受けしています。ただし、PNB自動引き落としが始まるまでの期間に限ります。その際、収納代行契約書をPhi Homesと交わしていただく必要があります。



収納代行は必ず利用しなければなりませんか？

いいえ、PNBの自動引き落としとPhi Homesの収納代行のどちらかをお選びいただけます。物件購入直後は、PNBの口座開設が完了するまで、DMCIへ支払う手立てがないので、収納代行（請求書対応）は必須となります。PNB口座が開設できてからは自動引き落とし（ADA）を申請し、その間はリミタンス送金が可能です。



PNBで自動引き落としが始まっているのですが、Phi Homesの収納代行に切り替えられますか？

お受けできません。しかし、PNBの自動引き落としが受けられなくなった場合、ご利用いただけますのでご安心ください。



PNB自動引き落としのメリットを教えてください

1度に90万円まで送金でき、そこから毎月の支払いが自動で行われるので非常に楽です。90万円までであればいくら送ろうが最初の1500円しかかかりません。



PNB自動引き落としのデメリットを教えてください

残高確認がインターネット上で出来ないので、窓口に書類を提出して開示請求をしなくてはならず面倒です。 残高を頻繁に確認できないので、自動引き落とし残高が不足する場合、PNBからは何の連絡も入りません。 さらに残高不足で自動引き落としされないと、その度にDMCI Homesに2000ペソのペナルティを払わなければならないルールが2018年11月から出来ました。 そして、累計で2回残高不足になって自動引き落としされないと、自動引き落としサービスが勝手に使えなくなり、その後再申請もできないので、毎月の都度送金しか手がなくなります。



PNBの自動引き落とし用口座へ送金したお金は引き出すことができますか？

ペソ残高を日本円で引き出したい場合は、PNB東京支店窓口へ書類を提出し、手数料5000円を支払う事で引き出せます。



Phi Homesの収納代行を利用する際のメリットを教えてください

手数料無料で一度に99万円まで送金するができます。 翌月分の残高が不足した場合、Phi Homesがその旨を連絡するので残高の管理の面倒を省くことができます。 残高を知りたい場合は、Phi Homesへメールを送ればすぐにメールで残高を知らせることができるので、非常に楽です。 残高管理をPhi Homesが行なっているので、DMCI Homesに対する支払いの遅延が無くなるので、ペナルティを支払う可能性がほとんどなくなります。 万が一残高不足を補えなかった場合も翌月以降で残高を回復していただければペナルティは発生しますが、自動収納代行は継続しているので、その都度PNBや市中銀行から海外送金しなくて良くなります。 万が一Phi Homesが倒産したとしても、収納代行用の資金は弁護士と税理士により事業資金とは別の口座で管理されているので安心です。



Phi Homesの収納代行サービスを利用する場合でも、PNBの口座を開設することはできますか？

可能です。ただし、１物件以上の購入が必須となります。



為替のことですが、毎月の積立の金額に影響しますか？

はい、影響します。



ローンの支払いについても為替の影響を受けますか？

PNB東京支店での借り入れであれば、円での借り入れになるので、為替の影響は受けません。



住宅ローン

住宅ローンは夫婦名義は必須ですか？

PNB、DMCI Homesともに必須です。



住宅ローンの名義を変更する際の費用はいくら必要ですか？

5万ペソかかります。



住宅ローンの名義を変更する際に必要な書類は何ですか？

結婚証明書を英語に翻訳し、PNBとDMCIHomesに提出する必要がございます



夫婦名義での購入の場合、購入のために何が必要ですか？

・夫婦両名の２ヶ月以上有効なパスポート ・夫婦両名の個人情報 ・結婚証明（住民票で続柄が書かれているやつでOK） 　※住宅ローンを組む場合は必ずご夫婦名義の申請となります。



代理店制度

今月の販売事務手数料の着金状況はどうやったら知れますか？

販売件数やコミッションの金額は、コミッション振込み月の10日にPhi Homesから代理店にお送りする支払明細で確認頂けます。



研修時に個人で受けて合格した方が、法人を設立した際の対応について認定書の再発行代を頂く必要がありますか？それとも再度研修を受け直す必要がありますか？

研修受講者が設立した法人で販売責任者となる場合は、再度研修を受けていただく必要はございません。認定証を法人用に再発行しますので、再発行手数料を頂戴致します。また、個人用の認定証は返却頂きます。



代理店の下に、紹介者がいて紹介された方が購入された場合には、その紹介者に対しては代理店の中の取り分から紹介料を支払う必要がありますか？

代理店とその方（紹介者）で業務委託等を個別に締結し取引を完了させて下さい。（弊社はこの取引には一切関与致しません）



販売代理店の数に上限ありますか？

今後設ける予定です。なお、時期については未定です。



DMCI Homes

DMCI Homesの正式名称はなんですか？

登記上の正式な名称は「DMCI Project Developers Inc.」です。ただ、フィリピンナショナルバンクからの送金時には、受取人名の項目には「DMCI Homes」と記載ください。



DMCI Homesの本社住所はなんですか？

1321 A.Apolinario St. Brgy. Bangkal, Makati City, Philippine DMCI Homes corprate center



Phi Homes

竣工後の対応で、phi homesが計画している内容（売買の仲介、賃貸する場合の管理、家具の取り揃えなど）を教えていただけますか？

転売仲介、賃貸付、賃貸管理、家具の納品は確定事項です。それ以外のサービスも増えることは予定しております。なお、時期については２年以内には整備しご案内出来るようにする予定です。



家具のプランがあると聞いていますが、いつ詳細を教えていただけるでしょうか？

現時点では、家具のプランはまだ出すことができません。家具や内装は後々のサービスとして立ち上げますが、2021年に弊社が販売した不動産が初めて完成するため、本格的に立ち上げる時期は1～2年後です。



営業

DMCI Homesオーナーズクラブへは見込み客も参加させてもいいですか？

弊社より不動産を購入された方旨の情報を配信しておりますが、不都合がなければご参加いただいて問題ありません。



株式会社Phi Homesの方々に自分のお客さまに対するクロージングをお願いすることはできますか？

弊社が直接お客さまにお会いして販売活動をすることはしておりませんので、各代理店様は担当顧客様へのクロージング等、弊社と締結した業務委託契約の内容に則り、営業全般業務を独自で完遂する必要があります。



竣工時期

DMCI Homesの不動産は当初の予定より竣工時期が１年以上早まることがあると聞きますが、その際のメリットとデメリットは何でしょうか？

＜メリット＞ 不動産の引渡しが早まると収益化できる時期がそれだけ早まります。そして売買契約自体に変更はないため、賃貸収入で無金利積立期間の最後の１年間分を支払っていけるので手出しでの負担が軽減されます。その分不動産取得税の支払準備金を用意する余裕が生まれます。 ＜デメリット＞ 家具・家電の納入時期が早まるため、家具・家電等への支払い金が当初より早く必要になります。



物件情報

最新プロジェクトや既存プロジェクトの販売可能ユニットの状況はどうのようしてわかりますか？

販売システムでご案内致します。



DMCI Homesのプロジェクトは年に何回ありますか？

新規プロジェクトは年4～5つの予定です。それ以外にもキャンセルなどで出回った物件もご案内していく予定です。



売却

竣工前の転売の回数に制限はありますか？

2回までです。



転売する際に必要な手続き、フロー、用意する書類、かかる費用を教えていただけますか？

竣工前の転売も承りますが、まだフローが確定していないので、もし転売要求が出た場合、お客様は代理店にご相談ください。代理店からPhi Homesにその旨ご連絡いただき、転売案件としてPhi Homesがお取り扱いさせていただきます。 (転売フローについての詳細は今後転売案件を何件か試しにやっていく中で詰めて行きますので、断定できないのが現状です。)



フィリピン事情

フィリピンの賃貸相場はどれくらいですか？

現在、1㎡あたり900ペソぐらいです。



現在のフィリピンの家賃相場は、いつの時代の日本と同じぐらいですか？

下記サイトをご参照下さい。 https://nenji-toukei.com/n/kiji/10047/%E6%B0%91%E5%96%B6%E5%AE%B6%E8%B3%83



その他

火災保険をかける時はどのようにしたらいいですか？

簡易的な火災保険は、組合管理費に含まれています。 現地家財保険・地震保険も弊社ではご用意可能です。



転売物件

転売物件のシステム化は、いつされますか？

転売物件用のシステム化は未定です。物件ご希望の方はinfo@phihomes.jpまでお問い合わせください。



転売物件は、誰から買うのでしょうか？

現在のオーナー（転売元）からになります。 立場を記載すると、 ・現在のオーナー（転売元）：物件所有者 ・Phi Homes：仲介、管理 ・代理店：販売、窓口 ・DMCI Homes：デベロッパー となるので、お金の流れはPhi Homesに支払い転売元のオーナーへはPhi Homesから支払う流れになります。DMCI Homesには登録されてる名義変更などをphiから依頼するという形になります。



転売物件が出る流れを教えてください。

購入者（現在のオーナー）が代理店やphiに相談して金額を決めて、物件情報が出る流れです。DMCI Homesは基本的に転売自体には関与しないので、DMCI Homesへは実際に転売が決定して、名義変更などが必要になった際に名義変更などを依頼する事になります。



新規物件と同じ様に、竣工までは金利なしの積立で、竣工後にPNBのローンは組むことは可能でしょうか？竣工まで期間がすぐの場合は金利なしの積立はできないですか？

ローンを組むことは可能です。 また、竣工までの期間にもよりますが、余りにも竣工間近だと積立期間はなくなると思います。ちなみに転売までに現在のオーナーが支払った金額は、現在は基本的に新しい購入者が一括で支払う形になっています。



転売物件の販売事務手数料が3%(税別)+6万円(税込)の理由を教えてください。

簡単に言えば、日本の宅建業法に基づいた手数料だということです。 詳しくは、もともとこの売買手数料は50年前に「建設大臣告示」によって定められた宅建業法の上限です。 そして後の6万円は、決められた手数料の計算法を簡単に計算できるようにしているものです。 具体的には宅建業法での手数料は、200万円以下に対して5%、200~400万円に対しては4%、400万円以上に対して3%かかります。 例えば1000万円の物件を購入した時にこれらを計算して足すと、10万+8万+18万=36万で、1000万×3%+6万=36万円で、同じになります。 他の金額も一緒で、2000万なら、10万+8万+48万=66万。 2000万×3%+6万=66万となります。 そしてこれは売り手と買い手、両方にかかる手数料です。



一括で購入する手続きの詳細を教えてください。

現在のオーナーが分割で支払っていた場合、DMCI Homes側で名義変更や支払変更の手続きが完了後、一括での支払いとなります。 支払方法は、一括のような大きな金額はロビンソンズ銀行でお願いしています。 DMCI Homes指定のロビンソンズ銀行口座へ資金を国際送金してください。 国際送金する際は、お客さまが日頃ご利用されている日本の銀行の窓口にて送金手続きをお願いいたします。 その際必要となる書類は以下の通りです。 ・身分証明書 ・DMCI Homes売買契約書 （承認済みである方が好ましい） ・ロビンソンズ銀行口座情報記載書面 ・銀行印 ・一括支払い資金 （通帳とキャッシュカード） ロビンソンズ銀行口座情報記載書面は 株式会社Phi Homesよりお客さまへ メールにてご送付いたします。 ご送付する際に、国際送金方法の詳細を メールにて記載いたしますので、メールに 従い、銀行窓口にてご対応ください。 ご不明点等ございましたら、 株式会社Phi Homesまたは担当代理店へ お問い合わせください。



管理・賃貸

賃貸する場合に永住権が必要と聞いたのですが、永住権の取得タイミングはいつがいいですか？

賃貸するためには永住権は必要ありませんので、永住権は申請しなく良いです。



不動産完成後の賃貸収入や転売益を日本の銀行口座へ送金することは可能ですか？

可能です。 フィリピンナショナルバンクの口座から日本のお客さま名義の口座へ送金することができます。 その際には以下が必要です。 ・有効期限内のパスポート原本 ・現住所記載のパスポート以外の身分証明証原本 ・邦銀普通口座のお客さま個人名義の通帳原本 ・手数料5,000円 ・90万円以上引出す場合は、収益証明証



入居者の募集、その後の賃貸管理については、phiで行なっていただけると認識してますが、別途費用が発生しますか？

今後賃貸管理については立ち上げる予定ですが、他社と締結してサービスを提供する可能性もあります。不動産管理委託費用は月額賃料比10％/月がフィリピンの相場ですので、10％程度でお考えください。



日本のマンションのような管理費、修繕積立金等の固定費用はありますか？

固定費用としては、組合管理費があります。 プールやジム等の共有スペースを修繕・管理するための費用が月々約60ペソ/㎡発生します。お部屋の大きさにより月額料金が異なります。





賃貸契約の更新の時に更新料が発生しますか？

発生しないのが基本です。



サブリース的な家賃保証を予定してますか？

現状整備していませんので確定的なことを申し上げることはできかねます。 ただ、管理サービスの一環として検討致します。