1. ためになるDMCI不動産運用知識！
「買った物件は、いつ売るのが一番得なの？」
配信日：2020/01/15
今回より、不定期ですがオーナー様からよく頂く質問内容とその答えを発信していきます。
初回のテーマはズバリ
「買った物件はいつ売れば一番儲かるの？」
不動産は転売して初めてトータルの利益が確定しますから、皆さん一番気になるところですよね。
Phi Homesの役員も全員複数の部屋のオーナーですので、私達の中でも関心の高いところ。
この質問は、実はすごく難しいのです。
何故なら「フィリピンはGDPがずっと右肩上がりだから」です。
現在10年越しの大きなインフラ計画もあり、今から人口も30年間増加すると言われているフィリピンは、その間も経済発展が見込まれています。
竣工までも、竣工してから賃貸で回した後も、ずっと市場価格が値上がっていく事が予想されます。
そうなると「来年はもっと値上がるかもしれない」という状態が続きますので、いつ売れば一番得なのかのタイミングは凄く判断が難しい。
一番儲かるタイミングはいつなのかは、いつ売りたいのかという風に考えた方がいいのかもしれません。
しかし、逆に「いつ売ったら損するのか」のタイミングはあります。
それは、購入してから竣工までの期間。
この期間にも値上がりはしているとはいえ、その値上がり分をそのまま利益にできることは殆どありません。
その理由は、竣工していない不動産に対しては不動産ローンを組むことできないため、次に購入する方の手出しが数百万円となり、買い手が付きにくいから。
もう少し具体的にご説明しましょう。
新規販売の物件を申し込む場合、最初に支払う金額は販売事務手数料のみで、大体100万円から200万円程度です。
そして、月々の支払いも竣工まで10万円前後で、竣工後はローンを組んで、家賃収入で支払うという計画も出来ます。
しかし、新規販売で購入した物件を竣工までに転売する場合、次の購入者は不動産ローンを組めないため、あなたがその時点まで毎月支払ってきた物件支払い累計額とその時点までの値上がり金額の合算額を初期費用として一括にて支払うことになります。
例えば1500万円の物件を購入しました。
その物件の支払いを20ヶ月行なっている間に、物件の市場価格が500万円値上がりしていたとします。
20ヶ月支払った場合、物件支払い累計額としては約170万円となります。
物件値上がり分の500万円をそのまま合算して販売する場合、次の購入者は170万円＋500万円＝670万円の初期費用が必要となりなかなか手が出ません。
そのため、新規物件を購入した方が初期費用が小さく済むため、ほとんどの方々が新規販売の物件を購入しようとされます。
ただし、次に購入する方の立場から考えると想像つきやすいかと思いますが、竣工していない転売物件が、新規物件よりトータルで圧倒的にお得な場合は購入したいと思われてます。
つまり、値上がり分の金額を薄くしてあなたの利益を少なくすればするほど、竣工前の転売物件でも次の購入者を見つけやすくなります。
つまり、あなたは大きな利益を得られず、次の購入者は大きな利益を得ることになります。
数字で見ていくと、あなたが1500万円で購入した物件が市場価格で500万円値上がりしました。
その物件を1500万円で転売に出した場合、次の購入者は500万円の含み益を得られるので、当たりくじを買うようなものです。
次に、竣工した後だと次の購入者は不動産ローンを組むことができるため、手出しをかなり抑えて購入する事が出来ます。
つまり竣工後の転売であれば、あなたは値上がり価格をそのまま乗せた状態で販売しやすくなります。
その物件に借り手が入って家賃収入が発生していたらさらに高値で買い手がつく可能性も高くなります。
私たちPhi Homesは、お客さまの利益を最優先に考えておりますので、将来性が中途半端な物件は絶対に仕入れず、将来性の明るい不動産のみを選別して仕入れることに拘っています。
また、新規販売の物件価格に1円も上乗せせず、販売事務手数料のみいただく事で、少しでもオーナーさまが将来的な利益を確保出来るような体制をとっております。
この様な知識を身につけていただき、最終的に少しでもたくさんの利益を得ていただければ幸いでございます。
今後もこのような「みなさまの為になる情報」を発信していければと存じますので、引き続きのご愛顧何卒よろしくお願い申し上げます。