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2018.10.26
「代理店強化期間始まる」
2018.10.30 [Phi Homes]
最近上野公園内のカフェがお気に入りです、みなさんいかがお過ごしですか？Phi Homesの守内です。
さて、Phi Homesでは現在代理店強化期間といたしまして、キャンペーンを実施しています。昨今、必死で働いたお金を銀行に入れても全く増えず、年金を払い続けてもどれだけ返ってくるのかわからない。引退後の生活は大丈夫何だろうか。。。こんな将来不安を抱えている日本では、自分年金を作るのが当然の世の中になっています。
そんな世の中だからこそ、以外に簡単に始められる海外不動産をあなたの自分年金資産形成の視野に入れ、
周りで悩んでいるご友人にもご提案してみませんか？
フィリピン不動産の投資はもう遅い？
結論から言うと、「今からがおもしろい」です。
日経新聞で取り上げられているように、現在フィリピンでの不動産投資は復調しています。
ただし、すでに開発され価格が高騰しているマカティ、ボニファシオグローバルシティ、オルティガスの３大都市ではなく、その周りのまだ開発されていない場所、そして販売開始価格での購入が不動産投資成功への絶対方程式です。
その中でDMCI Homesは、親会社であるDMCI Holdingsのマニラ都市開発プランのもと、あえて３大都市から少しずらした郊外に土地を仕込み、他のデベロッパーよりも早く安くハイクオリティなコンドミニアムを建設しています。
また2018年のUSA Investment Countryランキングではフィリピンが1位に選ばれ、不動産部門ではDMCI Homesが1位に選ばれていることから、世界の投資家の注目度がわかっていただけることでしょう。
その他たくさんの理由から、弊社はDMCI Homesの物件以外は取り扱いません。
その理由も含め、今のフィリピン不動産の現状をご紹介していきます。
2019年2月竣工予定「Fairway Terrace」
Project by DMCI Homes
今までの販売物件値上がり率
今までPhi Homesが皆様にご提供させていただいたDMCI Homesのコンドミニアムがどうなっているかの一部をご紹介させていただきます。
「INFINA TOWER SOUTH」
2016年12月発売開始
発売価格：3,436,000peso
現在価格：4,621,000peso (2018年10月)
値上がり率：34%
概要：
フリピンで１、２を争うフリピン大学やアテネオ大学のすぐ側に建ち、マニラ初の地下鉄の駅もすぐ側にできることが決まっている。周辺には他のデベロッパーの物件も少なく、ほぼ一人勝ち状態。家賃相場も現時点で1BR35,000pesoと東京と水準が変わらない。貸してもよし、売ってもよしの優良物件。学生寮化を目指しています。
「FIRLANE RESIDENCES」
2018年2月発売開始
発売価格：7,201,000peso
現在価格：10,536,000peso (2018年10月)
値上がり率：46.3%
概要：
パシグ川のすぐそばに建つDMCI Homesでは数少ない超・高級物件。現在は物件前の川に遮られ大都市のBGCへ行くにはかなり不便。しかし、目の前の川にBGCへ繋がる橋の建設を親会社であるDMCI Holdingsが始めており、橋が完成することで最高の立地の物件と生まれ変わる。価格帯が他のコンドミニアムに対して割高にも関わらず、ほとんど市場に出回らずに完売。
その他2017年8月に売り出した物件は現在10月の時点で27.6％上昇していたり、販売してきた全てのプロジェクトが順調に値上がりしています。下がっている物件は一つもありません。
フィリピン不動産のリスク
「値上がりはするんだろうけど、その物件本当に大丈夫？」
初めて海外の不動産を購入する方はほとんどの方がそう思うはずです。そしてそれは間違ってはいません。実際に東南アジアの不動産投資は「数年後には価格が数倍になる」といった口説き文句で売られ、購入したものの失敗や詐欺に騙されることもしばしばです。大切なご友人にご紹介するのですから絶対に紹介した物件が詐欺であったり失敗に終わることは避けたいですよね。では、フィリピンでよく起こる失敗例にはどんなものがあるのでしょうか。
◆建設が途中で中止になる
原因はほとんどデベロッパーはお金がない状態で購入者を募集します。その為お金が最終的に集まらず、途中で断念してしまう例です。完成しないとなるとそれまで支払った金額が０になります。現在では余程酷い物件でなければ他のデベロッパーが買取り、中途失敗に終わるケースは少なくなっています。
◆完成が遅れる
ほとんどのデベロッパーは、日本のように納期を守れません。来年完成予定の物件が2年先になるのはざらにあります。そうなると今後の投資の予定も大幅に狂い、大きな損失につながります。
◆仲介会社が逃げる
海外の物件を取り扱っている仲介業者はいくつかありますが、お金だけ仲介業者が集めて逃げてしまうことがあります。数年前にはフィリピン最大手のデベロッパーの物件を餌に集まった数千万円の仲介手数料を持って逃げるという事件もありました。購入者は物件を実際に購入したわけではなかったため、物件もお金も消えるという最悪の事態です。他には物件購入のための資金をファンド的に集めている場合もあり、実際の物件所有者はその業者となります。その業者が消えることで、今まで積み立てた資金も消え何も残りません。
◆物件が売れない・借り手がつかない
物件を購入する時点ですでに値上がってしまっている、もしくは立地が悪く売り手や貸し手がつかない場合です。有名なホテルや建設会社が関わっていたりする為、2000万の物件が2年で6000万になるケースもありました。しかし投資物件としてはすでに値上がりすぎていて投資家が買うわけもなく、今のフィリピン人では到底手が出せない為、結局手放したい人は購入価格を割る値段で安く買い叩かれます。
◆コンドミニアムのゴーストタウン化
中国や韓国、アメリカや日本といった外人投資家が、投資用に大量に購入して結局ほとんどの人が住まずゴーストタウン化する現象です。そうなると、人とのコミュニティーを大切にするフィリピン人には住みにくく、まず住みたいと思いません。そうすると物件価値がどんどん下がります。
DMCI Homesのメリット
Phi HomesはDMCI Homesとしか取引をしておりません。理由は上記で挙げた失敗例を唯一全てクリアしているからです。正直日本の建築会社に言わせると、上記のような失敗は無くて当たり前。弊社ではDMCI Homesが唯一日本レベルの信頼できるデベロッパーだと考えています。
◆建設が途中で中止になることはありません
親会社に60年以上マニラのインフラを整えてきたDMCI Holdingsがいる為、コンドミニアムを建てる際に必要な資材費や人件費を用意した時点でユニット販売が始まります。その為、資金が無くプロジェクトが失敗に終わることは今までの歴史上一度もありません。
◆完成が遅れることはありません
日本のTOYOTAに感銘を受けているDMCI Homesは、TOYOTAに習い作業工程を108つに分割し、その一つ一つの工程を見直し修正しながら作業を進めるという方法をとっています。そうすることで何が起こったかというと、物件のクオリティを毎プロジェクトごとに高めつつ、その上完成予定の期日を大幅に前倒しすることに成功しています。実際にPhi Homesが販売しているINFINA TOWERは購入時の完成予定より1年前倒しに修正されました。そしてこれまでに完成が遅れたことは今までの歴史上一度もありません。
◆仲介会社が逃げることはありません
これに関しては、Phi Homesは逃げることはありませんと申し上げることしかできませんが、万が一我々が逃げたとしても購入者とDMCI Homesで直接契約を結んでいただく為、購入した物件が消えることはありませんので安心してください。またぜひマニラに共に行き、DMCI Homes本社の方々とも交流してください。弊社がDMCI Homesと築いてきた信頼と実績を感じ取っていただけると思います。
◆物件が売れない・借り手がつかないことはほぼありません
DMCI Homesのコンドミニアムは、現地のフィリピン人の暮らしを豊かにする目的で建てられている為、フィリピンでは圧倒的な人気物件になっています。物件の値段が他のデベロッパーより安い上に、リゾートホテルをイメージした高級物件で、いつでも入れるプールやジム、開放感のあるロビーや電話一つでコーヒーを届けてくれるカフェ、夜景の素晴らしい屋上にはレストラン＆バー。誰もが夢見る最高の暮らしを実現している為、現在の空室率は１％未満です。オーナーの資金繰りの為、たまに完成後の物件が売り出されることはありますが、一瞬で売れてしまいます。
また値上がり方も、フィリピン人のGDPや需要を考慮した上での値上がりであり、以上に高くなりすぎて誰も手が出せないという状況を防いでいます。
◆コンドミニアムのゴーストタウン化にはなりません
DMCI Homesでは１コンドミニアムにつき、外国人購入可能枠が40％と決まっています。１コンドミニアムにつき、約1000部屋ですので、400部屋を全世界の投資家達と取り合っているというのが現状です。残りの600部屋は現地のフィリピン人が購入するので、そこに住む方々が600世帯はいることになります。実際に完成しているコンドミニアムに視察に行きますが、沢山のフィリピン人達が住んでおり、大きなコミュニティができています。それも全て現地のフィリピン人の暮らしを豊かにする工夫がされています。
出口は？
不動産投資で一番気にしなければならないのは出口戦略です。不動産で利益を得る方法は、賃貸付けもしくは売却益の２通り。では誰に部屋を貸し、誰に物件を売るのか、そして税金はどうかかってくるのか。
結論から言いますと、出口対象は現地のフィリピン人が主です。
DMCI Homesの物件はマニラに住んでいる人にとって住みたいと考える人が多く、物件値段が他のディベロッパーに比べ安く設定されている事と、住人のことを最大限に考え、住みよいコンドミニアムを開発し続けていることが大きな理由です。少しずつ所得が増えてきているフィリピン人の中産階級にとって、まさにコンドミニアムでの生活は夢の実現であり、DMCI Homesの物件ならば手が届くという方が近年増えてきています。
ではいつ頃売れば良いのでしょうか。
それは物件が竣工（完成）してから5年後です。日本では海外で得た利益も課税されてしまう為、転売した時にはフィリピンでいくつかの税金を支払った後、日本でも譲渡所得という税金を支払わねばなりません。この税金が物件を5年以上持っているかいないかで大きく違います。
5年未満：所得税30.63%+住民税9％＝39.63%
5年以上：所得税15.315%+住民税5%=20.315%
竣工してから5年後には、およそ税金が2分の１になります。利益を最大限に得る為にはこのタイミングまで持ち続けるのがおすすめです。もちろん売却までには賃貸付けをし、価格上昇と合わせて２重利益を狙います。賃貸付け、管理、転売に関してはPhi Homesもサポートさせていただきますので、ご安心ください。
代理店になるには
代理店になる順序は以下の通りです。
代理店になることで得られるメリットには下記のものがあります。
1. 誰よりも早く新規プロジェクトの情報を得ることができ、１番良い物件を購入、販売できる
2. 販売することにより、インセンティブを受け取ることができる
3. 視察ツアーにお客さまをお連れすることで、実質無料でマニラに行くことができる
※販売代理店になるには、必ず研修を受けていただき、業務委託契約をPhi Homesと結んでいただく必要があります。
※代理店初期登録費用は物件を１件販売完了した後、そこで得られるインセンティブの中からお支払いすることも可能です。
Thank you for reading Phi Homes Blog!
Text by Hiroki Moriuchi